孤独死の相続について、戸籍の取寄せ、室内の立ち入り調査、財産と債務の調査、各財産の相続手続き、家屋内の残置物処理、孤独死が発生した不動産の売却まで一括してサポート。
必要な場合は、特殊清掃の段取りまで承っております。
費用については着手金を含めて全て後払い（相続預金や不動産売却代金からお支払い）となっています。
孤独死が発生した不動産は、解体やリフォームをせずに売却することも可能です。
ご親族の孤独死でお困りの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

孤独死の物件の売却について

一般的に、孤独死があった不動産は、「売れない」、「売れたとしても半値以下になる」、「近隣から損害賠償請求をされてしまう」など、インターネットやマスコミなどの不正確な情報をもとに、間違った認識を持たれている方が多くいらっしゃいます。
また、そのような間違った認識をもとに、本来必要がない相続放棄を選択したり、必要以上に安く不動産を売却してしまっている方も多く見受けられます。

「相続相談窓口」は不動産業の免許も取得しております。
これまでに孤独死が発生した不動産の売却を行ってきましたが、一般に思われているほど、孤独死が発生した不動産の価格は安くはなりません。普通に売却することができます。
また、近隣住民からの損害賠償等の問題も起きません。
死亡から相当期間（２週間以上）経過してから発見されたケースでは、近隣から臭いに関するクレームが出ることはありますが、それが損害賠償請求にまで発展することはまずありません。
※但し、賃貸住宅で死亡した場合は、貸主から一定の現状回復を求められる可能性はあります。

孤独死が不動産価格に与える影響は、最終的には、個別具体的な諸事情により異なりまりますが、これまでに取り扱ったケースでは、おおよそ以下のような減額率となっています。

孤独死が発生した不動産の売却について（買い取り業者にご注意ください！）

孤独死が発生した不動産につき、「事故物件だから売れない」、「価値が大幅に減額する」、「売るには危険性が高い」などといった虚偽の説明をした上で、不当な安値で自ら買い取るケースや、提携している買取業者に安値で斡旋（売却）する「特殊清掃業者」「遺品整理業者」「不動産業者」がいますのでご注意ください。
相続人の窮状につけこむこのような業者には十分にご注意ください。

孤独死の事実は、買主に説明し、契約書にもきちんと明記しましょう

孤独死があった事実を隠して売却をした場合には、間違いなく大きな問題となり、場合によっては損賠賠償を請求される可能性も出てきます。
病死であっても特殊清掃を要した場合は、告知義務があります。必ず不動産売買契約書に明記するようにしてください。
自分に不利益な事実は隠したくなるのが人情ですが、こと不動産売却においては、不利益な事実は積極的にこれを開示した上で、堂々と価格交渉を行い、できるだけ良い条件でかつ安全に売却することが重要です（これが「相続相談窓口」の基本姿勢でもあります）。

特殊清掃業者や遺品整理業者への依頼について

相続人の窮状につけこんで、法外な金額を請求したり、室内のものを横領するような悪徳業者による被害が増えています。
※大半はまじめな業者ですが、一部の業者に悪質なケースが見受けられます。
特殊清掃を依頼する際には、その会社が信頼できるかどうか（トラブルを起こしていないかどうか）をインターネットで調査したりして、慎重に検討してください。
※「相続相談窓口」の特殊清掃費用は概ね１０～２０万円が平均です。

以上、孤独死が発生した不動産を売却する際にぜひ知っておいて頂きたい事項をまとめてみました。
実際にご親族の孤独死が起こった場合には、緊急に対処しなければならないことも多く、大きな 不安を感じられる方も多いと思います。
こちらの情報が相続人の方々の一助になれば幸いです。

「相続相談窓口」では、お電話や面談での相談を随時行っています。
お困りの方は、お気軽にご相談ください。

※各手続の優先順位は必要に応じて変ります。
※死亡届や年金等に関する役所への届出については省略しています。

孤独死の特殊清掃業者の手配

孤独死により相続が発生した場合、死亡から発見までの期間や、死亡の時期（暑い時期か寒い時期か）によっては、近隣への臭いの漏洩が大きな問題となることがあります。
特に夏場にお亡くなりになった場合などは、近隣からすぐに苦情がきますので、特殊清掃及び（臭いが付着している範囲の）残置物処分等、臭いへの対応が急務となります。
これまでの経験では、死亡から冬場で１ヵ月間程、夏場で２週間程を経過すると臭いが発生し、その対策が急務になってきます。
孤独死による遺産整理業務を受けした場合、必要に応じて特殊清掃業者の選定・依頼を行っておりますが、その選定に際しては、過去の処理状況・信頼性・担当者の対応・費用等を考慮したうえで選定しています。
以下に実例に基づく特殊清掃及び残置物処理費用の一例をご紹介いたします。

孤独死が発生した不動産を売却する際の注意点！

その１

孤独死が発生した不動産を売却する場合は、残置物撤去の段階で、エアコン・ガスコンロ等の動産類や直接の汚染場所の除去（カーペット等）を行ったほうが後の売却がスムーズに進みます。

その２

残置物撤去の際、相続手続や不動産の売却に必要となる書類（特に不動産の購入価格がわかる書類：売買契約書等）を他のゴミと一緒に捨ててしまわないようご注意ください。

法定相続人の確定・相続関係図の作成

以下の書類を取寄せ、孤独死した被相続人の法定相続人が誰であるかを調べます。

（１）被相続人の出生から死亡までの全ての戸（除）籍謄本
（２）被相続人の戸籍の附票
（３）相続人の戸籍謄本
（４）被相続人の両親の出生から死亡までの全ての戸（除）籍謄本
※必要に応じて
（５）被相続人の兄弟姉妹の出生から死亡までの全ての戸（除）籍謄本
※必要に応じて
（６）その他、相続人を確定するために必要な書類

上記の書類により相続人確定後、法定相続人の関係を表した相続関係説明図を作成します。
※取寄せた各書類により相続関係の法令チェックを行います。

遺言書（自筆証書または公正証書）の検索

被相続人作成の遺言書の有無を調べます。
自筆証書遺言については自宅や貸金庫など、重要書類がありそうな場所を探します。
公正証書遺言については 日本公証人連合会の遺言検索システムにて、孤独死した被相続人作成の公正証書遺言がないかどうかを調査します。

遺言検索申請の必要書類

（１）遺言者の除籍謄本
（２）申請人の印鑑証明書（3ヵ月以内）
（３）申請人の戸籍謄本

※遺言者以外の申請は、遺言者が亡くなっている場合に限ります。

孤独死した被相続人の相続債務の調査

孤独死した被相続人の債務を調べます。
被相続人の自宅内の書類（預金通帳、請求書等）を調べると共に、各信用情報機関（株式会社シー・アイ・シー、株式会社日本信用情報機構、一般社団法人銀行協会など）に対し信用情報照会を行います。
調査の結果、多額の債務がある場合は、相続放棄や限定承認などを検討します。

信用情報照会の必要書類

• （１）シー・アイ・シー（費用1000円）
  • ・請求者の戸籍謄本
  • ・免許証か保険証のコピー
  • ・住民票
  • ・被相続人の除籍謄本
• （２）日本信用情報機構（費用1000円）
  • ・請求者の戸籍謄本
  • ・免許証か保険証のコピー
  • ・被相続人の除籍謄本
  • ・戸籍附票
• （３）全国銀行個人信用情報センター（費用1000円）
  • ・請求者の戸籍謄本
  • ・免許証か保険証のコピー
  • ・被相続人の除籍謄本

相続財産の調査

孤独死した被相続人の財産を調べます。
被相続人の自宅内の書類（預金通帳、権利証、保険証書、申告関係書類等）を調べると共に、必要に応じて下記の方法により相続財産を調査します。

• （１）預金等の金融資産については、被相続人の自宅内の各資料に基づき、銀行、証券会社、生命保険会社等に取引の有無を照会する。
• （２）不動産については、まず固定資産名寄帳を取寄せ、その後、登記事項証明書や評価証明書を取寄せます。
• （３）収入状況については、納税証明書、所得証明書等で調査します。

※判明した預金口座については原則として死亡の連絡をして口座を凍結します。
※クレジットカードや携帯電話については死亡による利用停止の連絡をします。

相続放棄や相続税申告の要否についての検討

相続人の確定、債務や財産の調査の後に、相続放棄・準確定申告・相続税申告の要否について検討を行います。
各手続の期限は以下のとおりであり、必要な場合は、それぞれの期限内に手続を行う必要があります。

• 相続放棄・限定承認の期限

  相続人となったのを知ってから３ヵ月以内

• 準確定申告の期限

  相続の開始があったのを知った日の翌日から４ヵ月以内

• 相続税の申告と納税の期限

  相続の開始があったのを知った日の翌日から１０ヵ月以内

遺産分割の協議

相続人全員によって遺産分割協議を行います。

遺産分割の方法

• 現物分割

  遺産を現物で分ける方法です。
  例：Ａ土地は長男、Ｂ土地は二男、Ｃ土地は三男がそれぞれ相続する。

• 換価分割

  遺産を売却してお金に代えた上で、その金銭を分ける方法です。
  現物分割では、遺産を各相続人の相続分どおりに分けることは難しいため、各相続人の法定相続分どおりに遺産を分割したい場合などにこの方法をとります。
  例：Ａ土地はこれを売却した上で諸経費を除いた残額を各３分の１の割合で相続する。

• 代償分割

  相続分以上の財産を取得する代償として他の相続人に自己の財産（金銭等）を交付する方法です。
  例：Ａ土地は長男が相続する。長男はＡ土地取得の代償として二男に1000万円、三男に1000万円支払う。
  ※遺産分割協議の成立後、その内容を記載した書面（遺産分割協議書）を作成し、各相続人が署名押印（実印）します。

預金の払戻し、不動産の名義変更、不動産の処分等

遺産分割協議の内容に基づき預金の払戻し、不動産の名義変更、不動産の処分・分配などを行います。
遺産分割の成立後、各手続が完了するまでの期間はおおよそ以下のとおりです。

預金の払戻し手続・・・・・約1ヵ月
不動産の名義変更手続・・・約2週間
相続不動産の売却手続・・・約2ヵ月～6ヵ月間

相続税の申告・納税

相続財産が相続税の基礎控除を超える場合には、相続の開始があったのを知った日の翌日から１０ヵ月以内に相続税の申告・納税を行います。

• 相続税の基礎控除（平成27年1月1日～）
  3000万円+法定相続人×600万円
• 相続税の税率（平成27年1月1日～）
  ～1000万円（10％）
  1000万円～3000万円（15％）
  3000万円～5000万円（20％）
  5000万円～1億円（30％）
  1億円～2億円（40％）
  2億円～3億円（45％）
  3億円～6億円（50％）
  6億円～（55％）

相続人の中に外出ができない方や、遺産分割協議書に署名できない方がいる場合でも手続可能です。
報酬には遺産分割協議書の作成も含まれています。
着手金は不要です。
（お支払いは手続完了後に相続財産からのご清算となります。）